知名地产基金经典案例 “主动管理+退出时机”需双剑合璧

天人合一

　　解析知名地产基金经典案例，地产基金不仅要通过主动运营将项目培育成熟，同时也要选择在正确的时间点进行退出，才能获得更大程度的投资收益。
　　
　　随着近年来国内外并购高潮的来临，以及国内住宅地产的调控，商业地产受到越来越多的投资关注，投资热潮不断更迭。然而，对于私募机构来说，股权投资基金的核心是通过成功的项目退出来实现收益，因此，项目退出机制非常重要。“募、投、管、退”四个主要流程中，前期的募投管三个阶段都是在为项目的增值储备能量，而最后的退出阶段则是决定了能够实现多少价值收益。
　　
　　国内外退出方式差异化显著
　　
　　从国际市场的经验来看，私募地产基金的退出方式有许多种，主要与其投资模式相关联，包括IPO、单纯的物业出售、股权转让、REITs、(针对债权投资的)收回本息、项目公司清算和强制赎回等方式。其中最常采用REITs的方式，但相比美国、新加坡等具备金融市场的发达国家而言，我国本土可以实现上市的REITs至今仍处于萌芽状态，不过近年来，我国资产证券化的进程不断加快，有理由相信，随着税收等相关制度的逐渐完善，以及资产证券化产品的不断创新突破，房地产基金通过资产证券化退出值得期待。
　　
　　从目前国内的风险投资运作情况分析，股权转让是我国现阶段风险投资退出方式中一种操作性很强的方式。尤其是近年来，随着国内金融市场的发展壮大，股权转让在风险投资退出方式中的比重越来越大，作用也越来越突出。这种以无板市场和股权转让的方式退出风险投资，不但可以使股权投资公司稳定和迅速地实现退出，还可以保证一定规模的收益。对股权转让的方式而言，因为其相对于IPO方式的交易成本可以忽略不计，因此可以实现快速且高效的资金流转。但是，此方式的信息获取方面的隐性成本相比于公开市场而言相对较高。因此对私募基金的专业性要求相对较高，需要从退出定价、政策、法律、风险等方面进行规范和管控，同时需要基于对项目本身的了解制定详细的退出方式并选取最佳退出节点。
　　
　　“主动管理+退点时机”需双剑合璧
　　
　　事实上，一个正规的股权投资基金在项目立项时，除了需要结合项目自身情况设计针对性的资产增值方案，同时也要结合项目本身设计退出方式，在项目进行的过程中不断考校和思量自己的退出方式，然后随着项目进展选择及时修订最有利于自身的方式。对于退出时间的选取，据媒体此前报道，相较于成熟市场，国内地产基金存续期相对较短，投资期一般在3年至5年，从设立到退出的周期在5年至10年间，美国市场的基金存续期多为10年或以上。
　　
　　以黑石收购希尔顿酒店为例，黑石以260亿美元(自有资金60亿+贷款200亿)于2007年6月进行收购，随后即遇到金融危机，由于商务活动大量减少，酒店生意陷入低谷，在此背景下黑石并没有选择立即退出，而是通过推进特许经营权策略、大幅削减运营成本、债券回购等方式进行资产运营管理。直至2013年，希尔顿成功上市，黑石所持股份价值超过140亿美元，投资回报率超过2.5倍。
　　
　　同为2008年金融危机期间，喜达屋以27.7亿美元收购芝加哥Corus银行价值45亿美元的不良资产包的40%权益。收购完成后，喜达屋资本专门成立了STResidential来专门管理资产包中的13项出租公寓资产，并将其打造为统一品牌形象和设计风格的创意出租公寓，从而有效提高了出租率和租金水平。在管理改善的同时，又对资产包中40多项物业资产进行翻新。截至2014年，喜达屋成功收回多项贷款并卖出持有的物业资产，持有6年的不良资产最终获得了丰厚收益。
　　
　　五牛控股认为：从上述案例借鉴得知，地产基金在整个项目过程中不仅要像喜达屋一样对收购资产进行主动运营管理将项目培育成熟，同时也要像黑石一样，选择在正确的时间点进行退出，才能获得更大程度的投资收益。因此，对一个优秀的不动产投研团队而言，不仅要在项目主动管理运营方面积累大量的专业经验，更需要在制定项目退出机制及退出时间节点时，结合项目类型、市场环境及行业政策走势进行综合考量，从而在多样化退出方式中选择最合适的退出方式，为投资人创造更高的投资收益。